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作者：内详
播讲：明理教程
简介：中国房地产企业试水海外市场的历史背景从时间维度看，中国国内房企转战海外基本上始于2004年。至2013年底，约有20家国内知名房企进驻海外房地产市场，足迹遍及欧美、亚洲、澳洲等多个国家或地区。总交易金额方面，以绿地为首，它在2013年主要海外投资项目涵盖澳洲、西班牙、美国、泰国，金额交易破600亿人民币。在试水海外市场方面，采取收购方式还是置地开发方式，不同房地产公司有不同策略和目的。例如复星收购的摩根大通总部即为地标建筑，既能迅速增加企业在海外的知名度，又能作为企业海外扩张时的办公场所，其下一步如何整合管理提升大家都很关注。试水海外投资的房地产企业，以大中型综合类民企为主；试水海外房地产投资的地域，以英美澳等发达国家居多；在具体的项目规模大小方面，金额很多逾亿美元左右。三、美国房地产市场环境分析从宏观层面来讲，基于发展阶段的差异，美国的房地产行业不像中国的房地产行业那样占经济结构的比重这么大。美国的经济中消费对经济增长的贡献较高，房地产占私人部门的比重不到10%。目前一些机构对美国的经济比较看好，房地产市场也是比较被投资者看好的。新任的美国联储耶伦主席首次国会听证会市场效果看来不错。利率波动是美国房地产企业最大的风险之一，耶伦说应该不会再短期内让利率上升，除非有很明显的就业改善，美联储才会提高利率。然而从另一个角度讲，美国房地产市场总体上还需要相当长的时间才能恢复到金融危机前的水平。房地产市场出现的问题主要在抵押贷款的市场上，发放数量减少，对信用评级低的借款人获得贷款的能力比较差。现在不少机构预计，随着美国经济和房地产市场的复苏，美国的银行对抵押贷款的质量和信心也会逐步增强，业务上也会扩张。然而需要注意的是，抵押贷款复苏不是一蹴而就的。很多因素短期内能否得到解决，目前还不明朗，对此要有客观的把握。四、地产企业海外投资的资产标的中国国内房地产投资人在海外市场的投资具有很典型的新钱特征：投资标的要看得见摸得着，投资耐心也较低，要求两三年就见效；同时抗风险的能力也比较低，因此偏好现金流非常好、非常稳定的房地产项目。但是，值得提醒的是，因为海外成熟市场的房地产市场与中国国内的房地产行业有很大的差异，因此中国国内的房地产投资者选择出海投资的标的时，投资收益的期望值要根据海外市场的实际状况进行调整，海外的地产市场和中国国内市场的回报是不同的。从历史数据看，中长期来看，海外地..